Инвестиции в зарубежную недвижимость

Информационная помощь на тему: "Инвестиции в зарубежную недвижимость" с полным раскрытием тематики статьи от профессионалов.

Инвестиции в недвижимость за рубежом — ТОП 3 лучших стран для инвестиций в недвижимость

Финансовый кризис в России затянулся и не собирается заканчиваться в ближайшие время. Банкротство нескольких крупных банках, фактических дефолт таких гигантов, как «Проминвестбанк» и «Открытие» привело к тому, что люди перестали доверять банковскому сектору.

К тому-же, проценты по вкладам столь ничтожны, что даже не покрывают текущий уровень инфляции. И если сумма накоплений превышает 1,4 миллиона рублей, то ее не покрывает обязательное страхование.

Вложение в ПИФ-фонды требует определенных экономических знаний и отличаются значительным уровнем риска. Можно банально потерять все сбережения, если управляющий недостаточно опытен или не чист на руку.

[3]

Всё это заставляет россиян искать новые (и доходные!) виды вложений, одной из которых является инвестиции в недвижимость за рубежом.

Почему инвестиции в недвижимость за рубежом выгодны и на какую прибыль можно рассчитывать?

Возможно для многих это покажется странным, но стоимость недвижимости в Москве или Санкт-Петербурге намного выше, чем в европейских странах. Достаточно сказать, что цена на загородный дом неподалеку от Сочи и в Испании вполне сопоставима. А вот уровень инфраструктуры и качество проживания значительно разняться не в пользу черноморского побережья.

Если все сделать правильно и грамотно выбрать страну для инвестирования, то можно получать стабильную прибыль в валюте, а её размер не снится даже VIP-клиентам крупнейших российских банков.

Помимо этого, российская недвижимость практически не дорожает с конца 2013 года, а некоторые ее виды (в частности, элитные апартаменты и коммерческая недвижимость в столице) и вовсе потеряли в цене.

Специалисты по зарубежной недвижимости настоятельно рекомендуют приобретать не уже построенное жилье на вторичном рынке, а вкладываться в дома и квартиры, которые находятся на начальной стадии постройке. В отличии от России, за рубежом не бывает обманутых вкладчиков и архитектурные проекты всегда сдаются строго в срок.

При этом, следует понимать, что далеко не все государства приветствуют покупку жилья иностранным гражданами. А в некоторых странах налоги на недвижимость и ее содержания настолько велики, что овчинка и вовсе не стоит выделки.

Инвестиции в зарубежную недвижимость имеют основные преимущества и выглядят следующим образом:

  • Стабильный и гарантированный доход в валюте.
  • Абсолютная легальность подобных инвестиций.
  • Возможность получения вида на жительство, а в последствии и гражданства страны, куда были сделаны инвестиции.
  • Возможность полноценного проживания в стране, куда были сделаны инвестиции.

Если вложение инвестиций в недвижимость заложены правильно, то можно получать до 20% дохода ежегодно от первоначально вложенной суммы.

ТОП-3 страны для инвестиции в зарубежную недвижимость

Лучшие страны для инвестиции в зарубежную недвижимость неизвестны широкой публики. Лучшие инвестиции недвижимость не публикуют в глянцевых журналах и не рассказывают по телевизору. Как правило, это небольшие государства с малой плотностью населения и находящиеся в непосредственной близости от теплого моря или океана.


Наилучшие государства для инвестирования в недвижимость выглядят следующим образом:

Их мы рассмотрим подробнее.

Северный Кипр — выгодное инвестирование в недвижимость

Малоизвестный факт, но именно непризнанное государство Северный Кипр – одно из самых спокойных в Европе. Де-факто, эта страна находится под Турецкой оккупацией и турецкие власти делают все возможное для того, чтобы сделать ее настоящей жемчужиной Средиземноморья.

В частности, турки ежегодно тратят до 1 миллиарда долларов на капитальное строительство и развития инфраструктуры. На 2017 года Северный Кипр по уровню жизни превосходит такие страны, как Италия и Португалия, а число туристов каждый год увеличивается на 12-13%.

Огромным преимуществом приобретения жилья в этой стране является, то что для ее посещения не нужно оформлять визу. Достаточно обычного заграничного паспорта и можно жить у теплого моря целый месяц. Шенгена и других разрешительных документов не требуется.

Есть и другие причины, делающие вложение инвестиций в недвижимость Северного Кипра очень привлекательными:

  • Прекрасные условия для отдыха. Если будет приобретена вилла неподалеку от моря, то она гарантировано не будет пустовать в курортный сезон. А учитывая, что на Северном Кипре 330 солнечных дней, а купаться можно большую часть года, то вилла не будет пустовать никогда и в любой месяц найдутся щедрые арендаторы, и это будут ваши инвестиции в аренду недвижимости.
  • Вменяемая стоимость недвижимости. Несмотря на то, что Северный Кипр имеет изумительный климат цены на недвижимость в этой стране далеки от испанских или итальянских. Небольшие апартаменты можно купить за 15-17 тысяч долларов. Студию на последнем этаже с видом на море — за 25 тысяч долларов. Большая вилла в сотне метров от моря – порядка 50-60 тысяч долларов.
  • Возможность легального проживания. Приобретая недвижимость, вне зависимости от ее стоимости, инвестор получает возможность получить вид на жительство и проживать в Северном Кипре неограниченно долгое время. Также, можно путешествовать по некоторым странам Европы без оформления Шенгена.
  • Небольшие налоги и доступная стоимость содержания жилья. Турецкие власти делают все возможно для того, чтобы привлечь новых покупателей недвижимости. Поэтому, покупая апартаменты или виллу, придется заплатить порядка 6% в доход государству.

Ежегодный налог составит лишь 30 евро центов с каждого квадратного метра, что более чем приемлемо. В свою очередь, управляющая компания потребует от 50 до 100 евро ежемесячно за содержания жилья, что вполне сопоставимо с московскими расценками.

Не стоит думать, что весь арендный бизнес Северного Кипра держится на туристах. Это далеко не так. Вот уже добрый десяток лет турки делают все возможное, чтобы развивать Северный Кипр в качестве студенческой страны.

На сегодняшний день в Северном Кипре действует 6 университетов, в которых обучается порядка 25 тысяч студентов со всех стран мира. По этой причине, любая недвижимость начиная от небольшой квартиры и заканчивая роскошной виллой не застаивается на арендном рынке и это лучшие инвестиции в недвижимость.

Можно получать весьма и весьма значительную прибыль (до 20%) годовых и очень быстро окупить вложение инвестиций в недвижимость.

Зарубежная недвижимость: в какие страны выгодно инвестировать?

Инвестиции в зарубежную недвижимость среди россиян упали более чем на 40%, но отнюдь не перестали интересовать наших соотечественников. «Разумная Недвижимость» поинтересовалась у экспертов о причинах такого спада, а также спросила о плюсах и минусах вложений в «зарубежку» и о том, в жилую недвижимость каких стран сегодня выгодно вкладывать средства.

Читайте так же:  Как назвать фирму чтобы она была успешной примеры

Предсказуемый спад

То, что зарубежная недвижимость стала меньше привлекать инвесторов, было отчасти предсказуемым и логичным событием рынка, полагают опрошенные нами эксперты.

— Продажи зарубежных домов и апартаментов значительно сократились, поскольку покупательская способность рубля за рубежом из-за изменения курса упала до двух раз. Иными словами, за тот же доход, номинированный в рублях, петербуржец теперь сможет позволить себе почти в два раза меньшую площадь, — говорит генеральный директор компании E3 Investment Игорь Петров.

Управляющий инвестициями в недвижимость, основатель компании Indriksons.ru Игорь Индриксонс отмечает, что инвестиции россиян упали не во всех сегментах, а прежде всего на рынке курортной зарубежной недвижимости:

— По нашим подсчетам, количество сделок по покупке курортных объектов с участием россиян с середины 2014 года по июль 2015 года сократилось примерно на 36%. Те инвесторы, которые прежде приобретали жилье у моря для сдачи в аренду, сменили стратегию. Экономическая нестабильность в собственной стране и скачки курсов валют заставили наших сограждан отказаться от покупки так называемых «вторых дач» — домов на побережьях Европы — и перенаправить свои капиталы в страны с устойчивыми рынками недвижимости.

Стабильность в приоритете

В какие же страны сегодня выгодно инвестировать и почему? А какие государства, наоборот, не стоит рассматривать?

Практически все эксперты считают оптимальными для вложения средств в недвижимость за рубежом такие державы, как Великобритания и Германия. Многие также называют Францию, Австрию и Швейцарию. По мнению Игоря Индриксонса, эти страны пользуются популярностью у инвесторов благодаря уверенному спросу, устойчивой доходности и «иммунитету» к разного рода кризисам.

А вот такие страны, как Болгария, Черногория, Португалия, Греция, Турция, Кипр, Египет и Латвия, по мнению эксперта, рассматривать не стоит. Экономическое состояние этих государств в данный момент довольно слабое, доходность низкая, а риски могут оказаться слишком высокими.

Директор по развитию холдинга RD Group Дмитрий Летов привлекательные для инвестирования в жилую недвижимость страны условно делит на те, экономика которых достаточно стабильна (Германия, Великобритания, США), и те, которые испытывают определенные сложности (Испания, Греция). Покупка активов в первой категории стран гарантирует покупателю стабильный, но невысокий уровень дохода. Инвестиции в объекты стран второй категории характеризуются более высокими рисками, но и потенциально большим доходом. Так, если вложения в немецкую и английскую недвижимость приносят в среднем 4–5%, то на греческой сегодня можно заработать значительно больше.

Директор департамента зарубежной недвижимости IntermarkSavills Юлия Овчинникова советует выбирать недвижимость только в стабильных странах. К уже перечисленным государствам она добавила Италию, Арабские Эмираты, Австралию и Сингапур.

— Что касается конкретных инвестиционных сегментов, то для начала следует определиться, с какой целью планируются вложения в недвижимость за рубежом: сохранить средства, получить доход от аренды или от прироста стоимости недвижимости. В секторе жилой недвижимости мы рекомендуем премиальный сегмент. Именно здесь можно получить хороший доход. Например, покупая квартиру в востребованных районах Лондона (Челси, Найтсбридж, Кенсингтон, Белгравия), можно рассчитывать на рост цен почти в 23% в течение пяти лет, то есть в среднем на 4,5% в год, — комментирует эксперт.

Плюсы инвестиций за рубеж

Основное преимущество вложений в «зарубежку» (если только речь идет об экономически устойчивых странах) — это, конечно, стабильность.

— Зарубежная недвижимость способна защитить капитал от инфляции, которой он подвержен в России, и дать стабильный рентный доход как прибавку к зарплате или пенсии. Преимуществом инвестиций в зарубежные объекты перед российскими становится и более высокая доходность. При вложении в европейские объекты даже в случае получения 4% годовых в валюте общая сумма с учетом девальвации рубля окажется выше, нежели та, которую на выходе получит инвестор в недвижимость в Петербурге и в России в целом, — констатирует Игорь Индриксонс.

Ведущий эксперт международного брокера недвижимости «Транио» Юлия Кожевникова отмечает, что инвестиционный климат и восприятие риска в России ухудшаются: рубль за год значительно упал по отношению к основным валютам, инфляция растет, экономика сокращается.

— К сожалению, рынок недвижимости нашей страны подходит только для высокорискованных инвестиций. В отличие от России, Европа предлагает низкорискованные инвестиционные возможности. По сравнению с инвестициями в российскую недвижимость, минусов у вложений в европейские объекты практически нет, — резюмирует эксперт.

Однако другие участники рынка все же находят минусы во вложениях в такой сегмент, как зарубежная недвижимость.

По словам директора по развитию холдинга RD Group Дмитрия Летова, процесс покупки и оформления недвижимости за рубежом имеет специфические особенности, характерные для каждой конкретной страны, о чем нужно позаботиться заранее.

Соглашаясь с коллегой, Игорь Индриксонс приводит в качестве примера еще один нюанс, о котором не стоит забывать инвесторам:

— Проживая на территории иностранного государства более 182 дней в году, россиянин становится ее налоговым резидентом. Это означает, что ему придется наравне с остальными гражданами страны выплачивать все налоги, в том числе подоходный, ставка которого превышает стандартные 13% в России.

— Раньше покупка жилья в других странах было очень престижным делом, сейчас мода на недвижимость за рубежом прошла из-за ее неоднозначности. Сдача такого жилья в аренду сопряжена с рисками, ежемесячными круглыми суммами на содержание этого жилья, наймом риэлтора, который обеспечит постоянный приток клиентов. В этом случае обычный банковский депозит окажется выгоднее. У меня есть немало знакомых, которые купили иностранную недвижимость, а теперь не знают, что с ней делать, — комментирует коммерческий директор компании «Айдадом» Алексей Баринов.

Инвестиции в зарубежную недвижимость: советы экспертов российскому рантье. Гарантированная доходность: как отличить уловку от честного предложения. Считаем доходы и расходы

Уже много раз отмечено (и нами, и не нами), что российские покупатели зарубежной недвижимости сильно изменились. На смену новым русским, которые демонстративно не считали денег, пришли люди, берегущие заработанную копеечку. И, в частности, очень желающие, чтобы приобретенные за границей квартира или домик не повисли гирей на семейном бюджете, а – напротив – сами приносили доход. Продавцы эту тенденцию понимают. Например, появились предложения «с гарантированной доходностью от сдачи в аренду».

Что это такое и с какими уловками продавцов здесь приходится сталкиваться – с этими вопросами и разбирался «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru»

С вопросом «что такое?», думается, все понятно. Предлагая свой объект, продавец говорит, что существует возможность (разумеется, только возможность – если покупателю не нужно, никто не заставляет!) сдавать его в аренду. При этом продающая сторона гарантирует, что в течение срока договора (2-3 года) владелец недвижимости будет получать фиксированный доход. А по истечении срока договор может быть перезаключен – на тех условиях, которые будут действовать на тот момент.

Читайте так же:  Что такое активы банка

Красиво? Привлекательно? Конечно! Только вот более детальное знакомство с предметом энтузиазм охлаждает.

Счастливые часов не наблюдают. Годов тоже
Самый примитивный обман строится на том, что продавец не указывает (точнее говоря, указывает – но где-то в глубине договора и очень мелким шрифтом) сроки. На одной из выставок по недвижимости я увидел необычайно интересное предложение: гарантированный доход в 15%! Мне понятно: такого не может быть в природе, но профессиональный интерес взял свое, и я начал расспросы. Чуда не произошло – оказалось, что доход подсчитан за три года. То есть, по существу это 5% годовых, но продающая фирма об этом деликатно умалчивает.

[2]

Что это, в общем, жульничество – понятно. «В нормальных проектах доходность указывается за год, — говорит Юлия Титова, директор международного агентства недвижимости Rentsale. – Называть в рекламе суммарную за три года – это чистой воды махинация, недобросовестное отношение к подаче информации».

А вот насколько это дело распространено? Тут наши консультанты высказали разные мнения. Представители стран, где рынок недвижимости более-менее зрелый, говорили, что ничего подобного у них нет. «С такими уловками никогда не встречались», — отмечает Елена Акимова, представитель компании «Гартал» (Чехия) в Москве. И добавляет, что, естественно, проценты дохода не могут быть выше 5%. Зато в других странах (например, Болгарии, Греции или Египте) такую формулировку вполне можно встретить. Причем посчитать доходность могут и за более длительный срок – чтобы итоговая цифра выглядела поаппетитнее. «Обещают прибыль 60%, а оказывается, что речь идет о 10-летнем сроке», — говорит Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель консалтингового портала indriksons.ru.

С отделкой или без?
Эта уловка строится на том, что застройщик продает квартиры без отделки – и именно их ценой пользуется при составлении красивых расчетов. Но сдавать в аренду жилье «в бетоне» невозможно, поэтому без трат на ремонт тут не обойтись. Вот только включить их в свои математические изыски продавец «забывает».

Поясним на примере. Есть некая квартира, которая стоит 20 тыс. евро. На нее предлагают «гарантированную доходность» в размере 1000 в год – застройщик с честными глазами уверяет, что это 5% годовых. Но есть «деталь»: для сдачи объект должен быть приведен к некоему установленному стандарту, что будет стоить, скажем, 5000 евро. Элементарная арифметика показывает, что инвестиции здесь составят не 20, а 25 тыс. – соответственно, 1000 нашего дохода окажутся не 5%, а только 4%.

С отделкой есть еще одно обстоятельство, очень огорчительное. В отличие от собственно объектов недвижимости, которые (при надлежащем качестве строительства, конечно) могут простоять многие годы и даже десятилетия, срок жизни отделки значительно меньше. Не забудем, что большинство предлагаемых к продаже объектов с «гарантированной доходностью» находятся на курортах, т.е. снимать их будут на короткие сроки. И, соответственно, относиться к интерьеру арендаторы будут совершенно без пиетета. Так что совершенно не исключено, что года за три вашу отделку доведут до такого состояния, что потребуется новый ремонт. Красота: вложили 5000 евро, за три года «заработали» (без кавычек тут явно не обойтись) 3000, и нужно делать новый ремонт за 5000…

Квартплата и коммунальные платежи: не «забыли» ли о них?
Владение недвижимостью автоматически означает, что собственник несет расходы. Квартплата, коммунальные платежи. Налоги на собственность. Корректные расчеты доходности обязательно должны учитывать их. Если, к примеру, на некоей квартире я зарабатываю 1000 евро в год, а сам плачу за нее 1200 – тут получается, что никакой это не доход, а чистый минус в 200 евро. Проблема, как уже догадался проницательный читатель, сводится к тому, что застройщик «забывает» сделать соответствующую корректировку, а гордо демонстрирует потенциальному покупателю ту самую «цифру брутто», т.е. ту арендную плату, которую он будет получать со снимающих.

Соответствующие вопросы, заданные нами экспертам, дали следующую картину: универсальных правил здесь не существует. Страны разные, в каждой свои традиции. Еще каждый застройщик разрабатывает собственные варианты типовых договоров с клиентами. Так что разобрать конкретно, что платит снимающий, а что остается владельцу недвижимости, в рамках одной статьи невозможно. Например, в Германии, говорит Наталья Полякова, директор компании KENNEN, арендатор компенсирует часть расходов на содержание. Но некоторые платежи не перекладываются на арендатора: услуги управляющей компании, налог на землю, а также домовая касса (накопления на текущий ремонт и улучшения).

Пожалуй, дружественнее всего к владельцу недвижимости схема leaseback, действующая во Франции. При ней, напоминает Вадим Оришак, директор компании Pleiada International, все расходы на управление, содержание и коммунальные платежи берет на себя застройщик. Однако даже здесь покупателю нужно платить бухгалтеру, который составляет отчетность – в год получается 200-300 евро.

…В общем, вопрос не в том, кто за что платит. А в том, чтобы все эти нюансы были учтены при расчетах, и потенциальный собственник недвижимости видел истинные цифры. «Если для клиента делается усредненный расчет, то коммунальные и прочие обязательные платежи, как правило, не обсчитываются; считается т.н. «грязный» доход, — говорит Юлия Смагина, партнер компаний Albatros и Grecorent (недвижимость в Греции). — «Чистый» доход считается по конкретной недвижимости, здесь мы готовы рассчитать для своих клиентов доходность, максимально приближенную к реальности. Однако могут вмешаться такие факторы, как, например, внезапно появившиеся дополнительные налоги (например, в Греции правительство ввело дополнительный налог на владение недвижимостью в конце прошлого года)».

Кстати, о налогах
Вопрос очень похож на предыдущий. Возьмем за основу цифры, которые приведены во второй главе этой статьи. 20 тысяч собственно недвижимость, 5000 отделка, 1000 ежегодная выручка. Доходность, соответственно, составляет 4%. Но если обложить доходы налогом по ставке, к примеру, 40%, то реально получаемые нами деньги составят всего лишь 600 евро в год. А это всего лишь 2,4% годовых…

Вопрос с налогами очень сложный. Разные лица платят по разным ставкам (резидент или нет, есть ли другие доходы, даже количество детей в некоторых странах учитывается). Плюс в определенных государствах существуют налоговые высвобождения на минимальную сумму. «К примеру, на Кипре физлица не платят налог, если их ежегодный доход составляет менее 19,5 тыс. евро», — говорит Владислав Андреев, глава представительства компании Cybarco Ltd.

Читайте так же:  Как повысить продажи

Так что озвученный вам доход до налогообложения – это само по себе не надувательство. Таковым оно становится, когда застройщик умалчивает об этом обстоятельстве.

«Разные компании»
Этот прием – уже совершенно откровенное жульничество, весьма распространенное, например, в Болгарии. Продается квартира, которая «гарантированно сдается». Правда, продает один офис, а сдачей занимается «филиал», расположенный на соседней улице, – туда и нужно отправиться после покупки, дабы уладить все вопросы по поводу будущей аренды.

Купив, новоявленный собственник недвижимости отправляется по указанному адресу – и обнаруживает, что никакой это не филиал, а совершенно независимая (по крайней мере, по документам) компания. Соответственно, ни за что, что наобещал вам продавец, здесь ответственности не несут и сдачу вовсе не гарантируют…

Такое существует, подтверждает Полина Малышева, генеральный директор международного агентства недвижимости «Премиум-Групп». «Опытные агентства знают о комплексах, где существует такая схема, — говорит эксперт. – И ни одно уважающее себя агентство не промолчит о возможной махинации, так как репутация всегда дороже. И гораздо выгоднее приобрести довольных покупателей и рассчитывать на сарафанное радио, чем провернуть выгодную, но «одноразовую» сделку».

А бывает ли вообще?
Ну и напоследок – самое «бронебойное». Перечисленные выше «фокусы» (кроме разве что последнего) сводились к тому, что квартиру вы все-таки сдадите – только получите за нее меньше, чем рассчитывали. Однако, как выясняется, часто никакой аренды тут и нет – деньги вам платит сам застройщик.

Снова поясним на примере. Допустим, существует некоторый объект недвижимости, красная цена которому – 40 тыс. евро. Продавец выставляет его за 50, мотивируя тем, что он прекрасно сдается в аренду – целых 6% годовых! Договор предлагается заключить на два года. Снова нехитрая математика подсказывает, что застройщику это выгодно, даже если действительно он сам заплатит эту «арендную плату»: его расходы составят лишь 6000 евро (два года по 3000), а ведь объект продан на 10 тыс. дороже!

Чем это плохо для инвесторов – думается, и так понятно. Приобретая недвижимость, мы ведь рассчитываем сдавать ее не два года, а значительно дольше. А очевидно, что продлевать такой договор застройщик не станет…

Отклики экспертов оказались разными. Кто-то сказал, что ничего подобного в их странах не бывает. Кто-то – что ситуация вполне жизненная. «Только так оно и бывает, и никак иначе, в 95% случаев, — категорична Юлия Титова (Rentsale). – По-другому может быть только при покупке в действующем не первый год отеле, когда управляющая компания имеет на руках цифры, гарантирующие, что она не будет работать в убыток».

А Оксана Елисеева, директор агентства «София» (Турция), раскритиковала приведенные в нашем примере цифры: по ее словам, за столь смешные деньги застройщики работать не станут. «Если вам продают квартиру за 50 тыс. евро, да еще и гарантируют 6000 за два года – то вы ошибаетесь, думая, что цена объекта на рынке 40 тыс., — говорит она. – Максимум тут – 30 тыс. евро».

Резюме от портала www.metrinfo.ru
«Читатель ждет уж рифмы «розы» — это у Пушкина. А наш читатель, мы уверены, ждет практических рекомендаций. Увы, ничего особенно революционного мы предложить не можем, все правила просты и известны:

— все проверять. Внимательно изучать все цифры, формулировки в договоре. Осложняющим моментом тут будет то, что документы составлены на иностранном языке. Что ж, надо нанять местного юриста и переводчика.

Полагаться на тех людей, которые работают в компании-продавце, просто наивно: подумайте, кто платит им зарплату?

— изучить соответствующий рынок. Что за сколько сдается? Если все эксперты в один голос говорят, что больше 5% годовых тут не бывает, стоит задуматься, откуда застройщик берет 7%, а тем более 10%.

— отзывы в интернете. Наверняка о не очень добросовестных людях — кто-то уже «споткнулся» и, может быть, выложил свои впечатления на тематическом форуме.

Комментарии и советы экспертов
Вадим Дольменидис, директор компании GREECE INVEST:

Если говорить о курортной недвижимости, то нужно выбирать популярные туристические регионы с развитой инфраструктурой. Для апартаментов наибольшим спросом пользуются квартиры с 2 спальнями обязательно в пешей доступности от моря и инфраструктуры, коттеджи и виллы наиболее популярны с 3 спальнями в пешей доступности от моря, пешая доступность от туристической инфраструктуры не обязательна, но в этом случае желательно вид на море и живописная природа вокруг. Обязательно, чтобы был хоть небольшой, но отдельный участок, иначе будете сдавать коттедж по цене квартиры.

Просчитать реальную прибыль от сдачи в аренду не сложно. Посмотрите на сайтах стоимость аренды недвижимости в вашем бюджете пообщайтесь с компаниями, которые занимаются арендой, и сделайте выводы. Идеально самим снять подобную недвижимость на время посещения страны для покупки недвижимости, пока будете выбирать вариант, сможете лучше прочувствовать рынок. Далее посчитайте расходы: электричество, вода, канализация, обслуживание комплекса, комиссия агентству, ежегодный налог если есть, налог на прибыль (хотя в Греции это можно минимизировать почти до 0).

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Виктор Новиков, управляющий директор, MY NEW HOTEL INVESTMENT GmbH:
У нас в Австрии сами австрийцы покупают недвижимость, и даже в кризис покупали доходные дома в лучших районах Вены под доходность 1% годовых (ниже уровня инфляции). Почему? Под рост капитализации. Цена самих домов растет. Получается, например, 1% от сдачи в аренду и 5% роста стоимости в год. Можно ли так оценивать доходность объектов? По-моему, нужно. Но четко разграничивать: не просто 6% годовых, а давая понять – из чего складывается доходность.

Австрия – консервативная страна. Здесь нет финансового пузыря на рынке недвижимости, потому что австрийцы финансируют покупку недвижимости в основном из собственных средств. Нет моря, пустых непроданных объектов, как это было, например, в Испании. Страна уникальная – сельское население превышает городское, большую часть страны занимают Альпы. И это тоже одна из причин стабильного, но не взрывообразного роста цен на недвижимость в Австрии.

Инвестиции в зарубежную недвижимость

Говоря об инвестировании в российскую недвижимость, я бы выделил несколько тенденций на рынке, которые отмечаются с начала 2019-го и, вероятно, сохранятся в ближайшие годы.

Прежде всего, ситуация на рынке недвижимости как товара длительного потребления очень сильно зависит от платежеспособного спроса. Учитывая, что доходы населения падают на протяжении последних четырех-пяти лет, можно предположить, что это будет отражаться и на стоимости недвижимости. Конечно, нельзя ожидать, что цены на квартиры упадут через месяц, но постепенно они могут начать снижаться, если уровень доходов вдруг не начнет расти.

Читайте так же:  Как устроиться в такси особенности профессии

Почему мы пока не видим серьезного падения цен на рынке недвижимости? Это объясняется, в частности, тем, что данный товар в принципе не очень эластичен спросу. А во-вторых, спрос на покупку квартир в последние годы сохранялся благодаря устойчивому снижению ставки по ипотечным кредитам. Видя такую возможность, люди проявляли интерес к покупке недвижимости, особенно когда ставка преодолела психологически комфортный уровень и опустилась ниже 10% годовых.

Однако уже сейчас наблюдается обратная тенденция. С осени предыдущего года банки начали поднимать ставки по ипотеке. По статистике, которую ведет Центральный банк России, средневзвешенная ставка выданных ипотечных кредитов по состоянию на 1 марта 2019 года составила уже более 10%. То есть впервые с октября 2017 года ставка вновь обозначается двузначными значениями.

Более того, видя растущую закредитованность населения, Центробанк планомерно в течение нескольких месяцев начинает утяжелять условия выдачи кредитов для коммерческих банков. То есть он повышает риск такого финансирования, и эти риски банки начинают закладывать в стоимость денег, которые выдают заемщикам. Вследствие чего можно предположить, что количество предъявляемого спроса, который генерируется населением, в том числе с помощью ипотечных кредитов, будет падать.

Если говорить о специфике инвестиций в недвижимость в России, можно отметить, что такие варианты, как покупка квартиры для сдачи в аренду и размещение средств на депозите, никогда не сравнивались напрямую.

Если вы инвестируете в жилую недвижимость и сдаете квартиру в аренду, то ваш доход (с учетом уплаты налогов, периодического ремонта и обновления техники) всегда колебался в районе 2–3% годовых в рублях. Но эти небольшие проценты никого не пугали, потому что инвесторы всегда в большей степени рассчитывали на рост стоимости недвижимости как таковой. А цена квадратного метра всегда повышалась опережающими темпами, и арендные платежи для инвестора были тем фактором, который просто сопутствовал этой сделке.

Но когда рост цены на недвижимость приоставновится, перед людьми встанет вопрос об альтернативных инструментах инвестирования. И тогда уже можно будет напрямую сравнивать потенциальную доходность от сдачи квартиры в аренду с потенциальной ставкой по депозиту. И если вклад уже сейчас можно открыть со ставкой выше 7% годовых, то доходность от сдачи квартиры будет составлять в рублях примерно 3% в год.

Однако восприятие недвижимости как беспроигрышного варианта инвестирования глубоко укоренилось в сознании россиян. Возможно, ситуация поменяется, но вряд ли это произойдет очень быстро, поскольку в России наблюдается дефицит инвестиционных инструментов. Поэтому я допускаю, что люди будут по-прежнему вкладывать в недвижимость, даже несмотря на потенциальную упущенную выгоду по сравнению со ставками по депозитам. Просто потому, что люди не знакомы с другими инвестиционными инструментами, а иметь квартиру в собственности — это психологически достаточно комфортно.

В целом, если мы говорим про человека, который планирует свое потребление только в рублях, то российская недвижимость — тот вариант, при котором можно исключить валютные риски. Но, учитывая, что цены на многие продукты привязаны к валютной составляющей, мы так или иначе все равно страдаем от девальвации рубля. Если же корзина потребления привязана к валюте, уже имеет смысл думать об инвестициях в зарубежную недвижимость, в частности — в европейскую. Это защищает от валютных рисков российской зоны, и вы получаете инвестиции, номинированные в евро.

В Европе ставки доходности от объектов, которые сдаются в аренду, могут составлять от 1,5% до 6% годовых в евро. Доход в 5–6% годовых в евро можно получать от сдачи коммерческой недвижимости, причем с учетом кредитного плеча. А 1,5% в среднем составляет доход от сдачи жилой недвижимости, которая традиционно считается более надежной. В этом случае меньше рисков, но и доходность достаточно низкая.

При этом россиянин может получить ипотечный кредит в Европе в среднем под 1,5–2% годовых в евро на срок 20 лет и более. Для местных эта ставка еще ниже.

Повышение учетной ставки Европейского центрального банка привело бы к подорожанию стоимости ипотеки для заемщиков, что в свою очередь отразилось бы на уменьшении спроса. Но обычно центральные банки стремятся повышать ставку в ситуации, когда экономика очень сильная и нужно остудить ажиотажный спрос. Сейчас же европейская экономика находится в таком состоянии, что ЕЦБ вынужден отложить начало цикла повышения процентных ставок в Европе примерно до 2021–2022 годов.

Из этого можно сделать вывод о том, что инвестиции в европейскую недвижимость на сегодняшний день являются достаточно комфортным инструментом.

Инвестиции в зарубежную недвижимость: 8 пропитанных житейским опытом правил

Зарубежная недвижимость — это эффективный способ диверсификации инвестиций. Как и при покупке дома, инвестиции в недвижимость обязывают потенциального инвестора разузнать все о местоположении, законодательных и культурных особенностях приглянувшейся страны.

Инвестиции в недвижимость за рубежом — это способ диверсификации вложений за пределами рынка страны, в которой проживает инвестор.

Иностранная недвижимость может оказаться очень прибыльным долгосрочным предприятием и приносить пассивный доход.

Распространенной ошибкой инвесторов при добавлении иностранной недвижимости в свой портфель является пропуск due diligence (процедуры оценки инвестиционных рисков).

Инвестор должен быть в состоянии понять вещи, которые могут повлиять на цены на недвижимость, и оценить сопутствующие ей ценности, такие как туризм, транспорт, культура, способные оказать существенное воздействие на рентабельность инвестиций.

Ниже представлены восемь правил, которыми эксперты рекомендуют руководствоваться в процессе инвестирования в зарубежную недвижимость.

#1. Минимизировать культурный шок

Инвестирование в чужую страну без понимания географии, культуры или обычаев может привести к грубому пробуждению.

Потенциальным приобретателям рекомендуется пожить некоторое время в том районе, где они планируют обзавестись домами, помещениями или земельными участками, чтобы понять, что движет местной жизнью.

Это также возможность получить представление о жилой или коммерческой недвижимости с точки зрения того, насколько выгодными могут быть инвестиции в долгосрочной перспективе.

Задача в том, чтобы отчетливо разглядеть потенциал для будущего развития и улучшения объекта инвестиций, так как это может повлиять на их прибыльность и будущую стоимость.

#2. Действовать легально

Прежде чем покупать зарубежную недвижимость, важно разобраться в юридических хитросплетениях местного законодательства. Нужно тупо знать правила владения иностранной землей в другой стране.

Читайте так же:  Как сделать одностраничный сайт для продажи товара

Каждая страна уникальна, и важно знать, есть ли какие-либо ограничения в отношении типа и местоположения недвижимости, которую могут купить иностранные инвесторы.

Некоторые страны могут разрешить иностранцам покупать землю, но не здания или наоборот. Или может потребоваться специальное разрешение от правительства на покупку недвижимости на определенной площади.

Понимание законов может помочь избежать ошибок в обеспечении иностранных инвестиций в недвижимость.

#3. Расходовать инвестиции разумно

Это может быть заманчиво сделать большие инвестиции на основе потенциала возврата, но «меньше» может оказать «больше» при покупке зарубежной недвижимости в первый раз.

Хотя в зарубежных странах может быть большая сравнительная ценность, начинать следует с малого. При совершении ошибки, а ошибки случаются, потери не будут драматичными. Небольшие инвестиции — хороший способ «прощупать почву» перед решительным шагом.

Если первоначальные инвестиции успешны, следующим этапом станет увеличение инвестиций. Не стоит только забывать сохранять распределение активов в перспективе, чтобы не допускать излишнего крена в сторону одной лишь зарубежной недвижимости.

#4. Избегать узконаправленного видения

Иностранная недвижимость способна качественно улучшить сочетание активов инвестора, но при выборе недвижимости важно смотреть через широкую линзу.

Сосредоточение внимания на одной стране или регионе ограничивает инвестора узким окном цикла недвижимости и подвергает портфель ненужному риску, особенно от непредвиденных природных или политических обстоятельств.

Присутствие в нескольких географических регионах вместо концентрации в одной стране может помочь сгладить удары в случае обесценивания недвижимости в одной стране или экономического спада в другой.

#5. Взвесить варианты финансирования

Ключевое решение, влияющее на результаты инвестиций в зарубежную недвижимость, вращается вокруг того, откуда будет поступать капитал для покупки недвижимости.

У каждой страны свои законы касательно того, сколько денежных ресурсов можно заложить.

Банковские правила получения кредита могут сильно отличаться от привычных банковских правил, действующих в стране, откуда инвестор вышел родом.

Возможно придется уплачивать гораздо более высокую процентную ставку по иностранной ипотеке по сравнению процентной ставкой родной для инвестора страны.

Оплата наличными за покупку недвижимости в отдельных государствах помогает избегать таких головных болей, которые способны помешать инвестиционному процессу.

#6. Оценить налоговое бремя

Включение зарубежной недвижимости в портфель потенциально может добавить собственнику новых морщин в период представления отчетности об инвестиционной прибыли.

[1]

Всегда вступать в сделку с кристально ясным пониманием налоговых последствий, касающихся самих инвестиций, особенно с точки зрения налогов на отчуждение, доход и прирост капитала, поскольку они могут сильно варьироваться от одной страны к другой.

Фискальное планирование является ключевым пунктом успешности инвестиций в иностранную недвижимость, и неправильное его выполнение может серьезно повлиять на общую отдачу международных инвестиций.

#7. Быть готовым пожертвовать ликвидностью

Недвижимость является неликвидным активом по своей природе.

Если доступ к инвестиционному капиталу является важным критерием для добавления иностранной недвижимости в портфель, возможно, имеет смысл рассмотреть инвестиционный фонд недвижимости (REIT), отказавшись от прямого владения.

Такие фонды позволяют инвесторам иметь ликвидность, аналогичную той, которую они имели бы с акциями.

Инвестирование в фонды недвижимости может обеспечить те же налоговые льготы, что и владение имуществом напрямую, без дополнительного бремени управления имуществом.

Одним из лучших международных фондов в рассматриваемой сфере является Vanguard Global Ex-U.S., имеющий представительства в странах Тихоокеанского региона и Европы и обеспечивающий на протяжении последний трех лет среднегодовую доходность в пределах 8,18 %.

#8. Инвестировать с командой

Покупка недвижимости за рубежом в инвестиционных целях может оказаться сложным процессом. Еще на старте лучше отказаться от идеи действовать в одиночку.

На первых порах придется получить консультации от местных специалистов по недвижимости, которые заслуживают доверия, хорошо проверены и сделали доходный бизнес на купле-продаже жилых или коммерческих помещений.

В процессе инвестиций полезно нанимать подрядчиков, экспертов по ипотеке и управляющих недвижимостью, которые знакомы с укладом региона, где располагается иностранная недвижимость.

Дипломированный бухгалтер, который разбирается в особенностях налогового законодательства применительно к инвестиционной недвижимости, является последней частью головоломки. При покупке недвижимости в незнакомой стране стоит опираться на местных специалистов. Точка.

Заключение

Восемь «золотых» правил для инвестирования в зарубежную недвижимость, описанных в статье, выглядят так:

  • минимизировать культурный шок;
  • действовать в рамках закона;
  • распределять свободные средства с умом;
  • избегать «туннельного» видения;
  • взвешивать варианты финансирования;
  • принимать во внимание тяжесть налогового бремени;
  • учитывать потребность в ликвидности;
  • инвестировать с командой.

Их цель – минимизировать финансирования риски, обычно сопровождающие инвестиции в недвижимость за рубежом, и превратить такие вложения в доходный инструмент. При умелом подходе инвестиции в зарубежную недвижимость становятся «послушными» и управляемыми.

Разумеется, список можно было бы дополнить пунктами, нередко выпадающими из поля зрения неискушенного инвестора.

Например, весьма эффективным шагом видится поход на выставку зарубежной недвижимости, который позволил бы не только лицезреть образцы элитной заморской недвижимости, но и заполучить полезные контакты в среде агентов по ее продаже в той или иной стране.

Некоторым инвесторам сподручнее извлекать нужную информацию не из прямого общения, а посредством изучения специальной и научной литературы. Эта рекомендация имеет привязку к особенностям характера инвестора.

Основная рекомендация остается прежней – не терять голову, какой бы заманчивой ни казалась та или иная инвестиция, трезво оценивать свои финансовые возможности и прислушиваться к внутреннему голосу при принятии значимых инвестиционных решений.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Видео об инвестициях в зарубежную недвижимость:

Источники


  1. Воробьев, А. В. Теория адвокатуры / А.В. Воробьев, А.В. Поляков, Ю.В. Тихонравов. — М.: Грантъ, 2015. — 496 c.

  2. Катрич, С. В. Юридическое пятикнижие российского бизнеса. Правовые основы предпринимательства / С.В. Катрич. — М.: Дело, 2012. — 528 c.

  3. Басовский, Л.Е. История и методология экономической науки: Учебное пособие / Л.Е. Басовский. — М.: ИНФРА-М, 2017. — 603 c.
  4. Розен, Александр Последние две недели. Прения сторон / Александр Розен. — М.: Советский писатель. Москва, 2016. — 528 c.
  5. Сидорова, Е.В. Используем сервисы Google. Электронный кабинет преподавателя: моногр. / Е.В. Сидорова. — М.: БХВ-Петербург, 2015. — 966 c.
Инвестиции в зарубежную недвижимость
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here