Покупка квартиры в ипотеку (вторичка) пошаговая инструкция

Информационная помощь на тему: "Покупка квартиры в ипотеку (вторичка) пошаговая инструкция" с полным раскрытием тематики статьи от профессионалов.

Особенности продажи квартиры по ипотеке для продавца: на что обратить внимание

Продажа квартиры – серьёзный и ответственный шаг. Решив распрощаться с дорогой (в прямом и переносном смысле) недвижимостью, продавец хочет, чтобы сделка прошла гладко и максимально выгодно.

Одна из первых дилемм, с которыми сталкивается продающая сторона — это как грамотно оформить продажу квартиры: через ипотеку или через наличный расчёт.

Ипотечная сделка имеет свои особенности. Однако риски продавца при продаже квартиры по ипотеке не так уж велики.

Здесь во многом мешает непонимание процесса и ошибочные стереотипы относительно того, как протекает процесс купли-продажи. Рассмотрим этот аспект подробнее.

Продажа квартиры через ипотеку – риски продавца

В первую очередь нужно отметить, что факт оформления жилищного кредита не замедляет оформление сделки для покупателя.

Для заёмщика ипотека растягивается на 10-20 лет, но продавца это никаким образом не касается. Он получает причитающуюся ему сумму разом, после чего его участие в этой сделке заканчивается.

К реальным рискам продавца при продаже квартиры под ипотеку можно отнести следующие:

  • проблемы с поиском банка. Допустим, вы нашли покупателя, пришли к соглашению относительно стоимости. Заёмщик подаёт заявление на ипотеку, а ему приходит отказ из одного банка, из второго, из третьего и т.д.;
  • отказ банка кредитовать сделку. Такое возможно в случае, если имеется несогласованная перепланировка, недвижимость не соответствует предъявленным критериям, и банк счёл её неликвидной, то есть не пригодной для залога по ипотеке.

Перечисленные риски в сочетании с рядом других особенностей процесса выливаются в следующие минусы.

Минусы продажи квартиры в ипотеку

Нужно долго собирать документы – и покупателю, и продавцу. Это затягивает процесс оформления сделки.

Плюсы продажи недвижимости в ипотеку

  • сделка будет зарегистрирована быстрее – за пять рабочих дней, тогда как при расчёте наличными деньгами процесс может затянуться до 30 дней;
  • банк выступает гарантом и посредником, что практически полностью исключает любые возможности мошенничества со стороны покупателя;
  • ипотечных покупателей элементарно больше. Если целенаправленно искать того, кто будет платить наличкой, то попытки продать квартиру могут затянуться надолго;
  • защита от поддельных купюр. Если деньги будут перечислены банком на ваш счёт, то они само собой будут подлинными. И даже если вы получаете часть денег наличными через банковскую ячейку (первоначальный взнос покупателя, аванс), вы сможете проверить их на подлинность в банке, на специальном аппарате.

Продажа квартиры по переуступке в ипотеке

Такой тип сделки осуществляется в следующей ситуации. Допустим, вы взяли ипотеку на квартиру в ещё недостроенной новостройке – по договору долевого строительства.

С тех пор вы уже выплатили свою жилищную ссуду и решили продать недвижимость, однако, здание все ещё не сдано в эксплуатацию.

В такой ситуации у продавца ещё нет права собственности – все здание принадлежит застройщику, пока дом не будет полностью готов.

Поэтому продавец может только уступить права требования на данный объект недвижимости, как только дом будет сдан в эксплуатацию.

Тут нужно получить одобрение не только банка, но и застройщика. Отсюда и сложности.

  • банки обычно не хотят кредитовать сделку по уступке прав требований;
  • заёмщики обычно не хотят давать одобрение на уступку прав требований ипотечному покупателю;
  • обзвоните все банки и выясните, кто согласен кредитовать сделку по переуступке прав требований конкретного застройщика;
  • новостройки застройщика могут быть аккредитованы в одном или нескольких банках – связывайтесь с ними в первую очередь, там вероятность одобрения выше;
  • если застройщик отказывается, но не может назвать внятную причину, предложите взять на себя проект составления подобного договора и обратитесь к хорошему нотариусу. Возможно, сложность в том, что у сделки много сторон, и нужно все предусмотреть.

Риски продавца при продаже квартиры по военной ипотеке

Риски при продаже квартиры по ипотеке через НИС не слишком отличаются от обычной ипотеки, однако некоторая специфика имеется.

  1. Сделка будет оформляться дольше – 7 дней отводится Росвоенипотеке на проверку квартиры и перечисление взносов, которые накопил военный.
  2. Как понятно из предыдущего пункта, к объекту сделки предъявляются жёсткие требования, не только банком, но и Росвоенипотекой.

Также тщательно проверяется, чтобы на квартире не было обременения, чтобы она не относилась к аварийному жилью, не стояла в очереди на снос и др.

Хотя все это в той или иной мере справедливо для проверки недвижимости, покупаемой в обычную ипотеку.

Как оформляется купля-продажа квартиры через ипотеку

Процедура продажи квартиры по ипотеке для продавца проще, чем для покупателя. Общая схема выглядит так.

  1. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи.
  2. Заёмщик вносит аванс продавцу.
  3. Продавец предоставляет покупателю копии документов на квартиру (подтверждение стоимости объекта недвижимости, кадастровый паспорт, подтверждение права собственности и др. – конкретный список всегда лучше уточнить в банке).
  4. Заёмщик идёт в банк, показывает документы и запрашивает ссуду.
  5. Как только получено одобрение, стороны подписывают договор купли-продажи.
  6. Сделка регистрируется в МФЦ или Регистрационной палате.
  7. После регистрации продавец забирает деньги удобным способом (через ячейку в банке или на счёт).
  8. Продавец выписывается из квартиры. Покупатель выплачивает ипотеку банку.

Продажа квартиры в ипотеку – действия продавца

Если сфокусироваться на том, что делает продавец во всем этом процессе, то получается следующее:

  1. Самостоятельно ищет покупателя или поручает это дело риелтору.
  2. Предоставляет покупателю необходимые документы на квартиру, чтобы заёмщик мог получить одобрение в банке.
  3. При необходимости предоставляет дополнительные справки – о дееспособности, составе семьи, разводе и др.
  4. Предоставляет оценщику доступ в помещение, чтобы тот сумел составить отчёт.
  5. Подписывает договор купли-продажи и регистрирует сделку.
  6. Получает деньги и выписывается из квартиры.
Читайте так же:  Сколько стоит создать интернет-магазин

Как уменьшить риски при продаже квартиры в ипотеку

Участие банка в сделке по приобретению недвижимости уже изначально минимизирует риски.

Для полного спокойствия можно воспользоваться следующими советами:

  1. Не давать сразу оригиналы документов, только копии.
  2. Лично сопровождать покупателя в банк, когда будут передаваться документы.
  3. Не поручать третьим лицам представлять вас в сделке.
  4. Не выдавать никаких доверенностей и не подписывать расписок, кроме основного договора купли-продажи.
  5. Либо же наоборот, нанять квалифицированного и надёжного риелтора, который проследит за чистотой сделки.

Заключение

Если нет времени самостоятельно заниматься продажей недвижимости, то можно привлечь к сделке – юриста, который сможет полностью проконтролировать весь процесс.

При выборе юриста рекомендуется обращаться в проверенные юридические компании, которые хорошо себя зарекомендовали.

Порядок покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

[1]

Недвижимость – самое ценное имущество для большинства россиян. Купить квартиру на собственные сбережения удается немногим. Самый распространенный способ приобретения жилплощади – оформление ипотеки в банке. Такой вариант позволяет стать владельцем квадратных метров уже сегодня, а платить потом. Каков порядок действий при покупке квартиры в ипотеку?

Ипотека на вторичном рынке: особенности

Приобретение жилья на вторичном рынке имеет ряд преимуществ по сравнению с покупкой новостройки. К ним относятся:

  1. Низкие риски потерять вложенные средства. Квартира уже имеется в наличии и является полноценным объектом купли-продажи. Покупателю не нужно бояться банкротства застройщика, заморозки стройки или проблем с вводом дома в эксплуатацию.
  2. После сделки покупатель сразу становится собственником жилья.
  3. Жилплощадь готова к использованию по назначению в короткие сроки. Не надо ждать окончания строительства, а можно сразу приступать к ремонту или въезжать в готовое помещение.
  4. До покупки можно ознакомиться с инфраструктурой района и приобрести жилье рядом со значимыми для семьи объектами: школой, садиком, магазинами, больницей, спортивным комплексом.
  5. Больший выбор предложений на рынке. В крупных мегаполисах центральные районы обычно уже застроены и новые объекты предлагаются на окраинах.

Важно. К недостаткам «вторички» можно отнести более высокую стоимость квадратных метров и наличие «истории». У бывших хозяев могут обнаружиться родственники, претендующие на всю жилплощадь или ее часть.

Специфика приобретения квадратных метров на вторичном рынке накладывает некоторые особенности на оформление ипотеки:

  1. «Вторичку» необходимо более тщательно проверять.
  2. При той же стоимости жилья приходится рассчитывать на меньшую площадь.
  3. Кредитные учреждения предлагают менее выгодные условия кредитования.

Последовательность покупки квартиры в ипотеку на первичном и вторичном рынке также отличается. Например, регистрация строящегося жилья в Росреестре проходит в два этапа. Вначале учитывается право требования к застройщику, и только после ввода дома в эксплуатацию оформляется собственность на квартиру. Между этими операциями могут пройти годы. Право собственности на вторичное жилье регистрируется сразу после проведения сделки.

Нужны ли агентства недвижимости

Приобретение объекта на рынке готового жилья с помощью кредита состоит из несколько этапов. Их можно пройти самостоятельно или обратиться за помощью к риелтору или ипотечному брокеру.

Зачастую у обывателей складывается негативное отношение к специалистам. Но в некоторых ситуациях они могут оказать неоценимую помощь. Плюсы приобретения жилья через агентство недвижимости:

  1. Риелторы лучше знают предложения на рынке и реальную стоимость квартир. Цены, которые указаны в объявлениях, отражают лишь пожелания продавцов, они могут на порядок отличаться от действительных сделок.
  2. Между фининститутами и агентствами недвижимости существуют партнерские отношения. Получить кредит на недвижимость через брокеров или риелторов проще. В некоторых случаях финансовые организации предлагают клиентам партнеров пониженную процентную ставку, требуют меньшее количество документов, более гибко подходят к проверке платежеспособности заемщиков.
  3. Профессионалы знают преимущества и недостатки ипотечных программ и могут подсказать, куда лучше обратиться заемщику.
  4. Риелторы самостоятельно заполнят заявку на кредит и разошлют ее в несколько фин учреждений. Заемщик сможет выбрать лучшие условия из одобренных предложений.
  5. В штате агентств недвижимости присутствуют юристы, которые проведут клиента через покупку квартиры в ипотеку пошагово: проверят юридическую чистоту объекта, подготовят документы в соответствии с требованиями финансовых институтов, безопасно проведут расчеты по договору.

Однако на рынке очень много недобросовестных специалистов. Обращаться нужно к брокерам и риелторам с хорошими рекомендациями.

Порядок действий

Процедура приобретения вторичного жилья состоит из 5 этапов и сбора двух пакетов документов. Последовательность действий:

  1. Выбор банка и ипотечной программы.
  2. Сбор пакета документов по заявке и получение одобрения.
  3. Поиск квартиры.
  4. Сбор документов по объекту недвижимости и их проверка кредитной организацией.
  5. Регистрация сделки.

Рассмотрим подробно покупку квартиры в ипотеку на «вторичке». Пошаговая инструкция поможет покупателям не совершать ошибок на этом пути.

Шаг 1. Выбор банка

Перед поиском жилья необходимо определить доступную сумму для покупки. Так как размер кредита устанавливает банк, лучше начать процесс с получения положительного решения по займу, а не с выбора жилплощади, как думают многие.

Обратите внимание. После одобрения кредита у заемщика есть период времени, в течение которого заявка действительна. Обычно он составляет от 1 до 3 месяцев в зависимости от кредитного учреждения. За этот срок заемщик может подобрать жилье и оформить ипотеку.

При выборе финансовой организации необходимо обратить внимание на следующие моменты:

  1. Добросовестным заемщикам проще получить заем в банке, куда поступают постоянные доходы – заработная плата, пенсия, социальные пособия. Фининститут имеет подтверждение платежеспособности клиента и ему не нужно дополнительно проверять заемщика и его доходы. «Зарплатным» и «пенсионным» клиентам обычно предлагаются льготные условия кредитования.
  2. Рекламные предложения могут сильно отличаться от условий, на которых банк выдает деньги клиентам. Для того чтобы узнать реальные проценты по ипотеке, следует подать заявку и получить одобрение.
  3. При сравнении условий нужно учесть все требования кредитной организации. Так, стоимость кредитования может значительно вырасти при оформлении страховых полисов, взимании комиссий за доп. услуги. Заемщику следует внимательно ознакомиться с типовым кредитным договором, соглашением по ипотеке, тарифами, правилами кредитования и иными документами, размещаемыми на официальных сайтах.
Читайте так же:  Где взять миллион долларов

Для подачи заявки лучше выбрать несколько банков, чтобы затем из них отобрать лучшее предложение.

Шаг 2. Сбор пакета документов по заявке и получение одобрения

Правила покупки квартиры в ипотеку каждый банк разрабатывает самостоятельно. Поэтому список документов, прилагаемых к заявке на кредит, может отличаться. На этапе рассмотрения заявления финансовая организация оценивает платежеспособность потенциального заемщика. В пакет входят бумаги, подтверждающие личность заявителя, его созаемщиков и поручителей, а также документы по доходам и расходам всех участников.

В общем виде список включает:

  • паспорт гражданина РФ;
  • анкету заемщика;
  • заявление на кредит;
  • свидетельства по семейному положению;
  • копию трудовой книжки;
  • справку о зарплате за установленный период: 2-НДФЛ или по форме банка;
  • документы по другим видам доходов.

Предупреждение. На сайтах многих кредитных организаций предусмотрена электронная подача заявки. Однако одобрение по интернету носит предварительный характер и требует последующего визита в офис с подтверждающими бумагами. Исключение – «зарплатные» клиенты. По этим заемщикам у финансового учреждения есть вся необходимая информация и решение может быть принято без представления документов.

В заявлении на кредит заемщик указывает сумму запрашиваемого займа и размер первоначального взноса. Размер собственных средств должен быть не ниже установленной банком границы.

Сумма кредита рассчитывается исходя из доходов и расходов заемщика и созаемщиков. Если размер займа меньше, чем просит клиент, кредитный инспектор может предложить заявителю изменить параметры заявки или использовать дополнительное обеспечение.

Шаг 3. Поиск квартиры

После получения положительного решения по заявке покупателю нужно выбрать жилое помещение. Продавца следует обязательно предупредить, что жилплощадь приобретается с ипотекой. При выборе объекта недвижимости необходимо учитывать требования банка. Как правило, покупка квартиры в ипотеку на «вторичке» невозможна, если:

  • дом находится в ветхом или аварийном состоянии;
  • жилое помещение заложено или имеет иные виды ограничений;
  • по жилплощади ведутся судебные споры;
  • в помещении проведена незаконная перепланировка;
  • квартира расположена на территории за пределами региона обслуживания банка.

Цена жилплощади должна соответствовать рыночному уровню. Не стоит пытаться завысить стоимость квартиры, кредитный специалист потребует провести независимую оценку.

Шаг 4. Сбор документов по недвижимости

Так как недвижимый объект передается в залог, юридический отдел и служба безопасности банка должны проверить квартиру.

Совет. Проводить собственную проверку заемщику не обязательно, но все документы по жилому помещению нужно принести в кредитное учреждение. Бумаги следует взять у продавца или заказать в уполномоченной организации.

Важной частью пакета является оценочный отчет. Его нужно заказать в компании, имеющей лицензию на проведение оценки. Сумма кредита зависит от рыночной стоимости, указанной в отчете. Некоторые кредитные учреждения отчет заказывают самостоятельно и за свой счет.

[3]

Другие документы, необходимые банку:

  • копии паспортов собственников;
  • выписка из ЕГРН;
  • договор-основание возникновения права собственности на жилье;
  • справка из домоуправления или ТСЖ о зарегистрированных лицах;
  • справка об отсутствии долгов по ЖКХ;
  • кадастровый (технический) план;
  • поэтажный план дома;
  • согласие супруга на продажу недвижимости, если собственник находится в браке;
  • если один из владельцев несовершеннолетний, потребуется согласие органов опеки и попечительства.

Кредитная организация может запросить и другие бумаги в зависимости от условий сделки.

При оформлении ипотеки объект недвижимости обязательно должен быть застрахован. Страховой компании потребуется представить аналогичный пакет бумаг. Часто банки заключают договор страхования в качестве представителей СК.

Шаг 5. Подписание договоров и регистрация сделки

Порядок покупки квартиры в ипотеку требует оформления большого количества бумаг. Последовательно оформляются:

  • договор страхования объекта недвижимости;
  • документы по страхованию жизни, титула и пр. (по желанию);
  • кредитный договор;
  • договор залога, закладная;
  • договор на РКО;
  • договор купли-продажи;
  • сопутствующие документы.
Видео (кликните для воспроизведения).

После проведения сделки в Росреестре следует зарегистрировать переход прав и залог на объект. Обычно все бумаги подготавливают сотрудники страховой компании и кредитного отдела. Покупателю их нужно только их проверить и подписать.

Кредитные средства, как правило, перечисляются на счет покупателя после внесения сведений в ЕГРН.

Справка. В банке могут предоставлять дополнительные услуги по оформлению сделки. Например, онлайн-регистрацию в ЕГРН, предоставление банковской ячейки или специального счета для хранения денег до учета перехода прав и др.

Заключение

Процедура оформления покупки жилья в ипотеку на вторичном рынке отработана и обычно не представляет большой сложности для покупателя. Главное – получить положительное решение по заявке на кредит. Клиент несет дополнительные расходы на оценку недвижимости, страхование, уплату комиссий кредитной организации.

Покупка квартиры в ипотеку, вторичка: пошаговая инструкция

Приобретение квартиры – это всегда праздник. Даже, если Вы покупаете её в ипотечный кредит. С первичным рынком всё более чем понятно. Там множество рисков. Например, застройщик может прервать строительство и пропасть со всеми деньгами от дольщиков. На вторичном рынке Вы уже точно знаете, что приобретаете. Но шанс наткнуться на нечестного человека всё также имеется, как и свои сложности. Поэтому лучше обратить внимание на нашу пошаговую инструкцию, где описан весь процесс покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке. Изучайте внимательнее, чтобы не попасть впросак.

Читайте так же:  Как открыть интернет магазин в инстаграме

Основные плюсы и минусы покупки

Начнём с положительных аспектов:

  • Вы – собственник. Притом, для этого вовсе не нужна полная стоимость квартиры. Многие семьи так и поступают, чтобы решить вопрос с жилищем поскорее и жить не в съёмной квартире, а в собственной. Где и ремонт можно сделать по душе, и мебель купить наиболее подходящую, а не ту, которая осталась от прошлых хозяев;
  • При возникновении проблем с оплатой ежемесячных взносов по кредиту Вы всегда можете сдавать жильё, получать деньги за аренду и оплачивать с них взносы по ипотеке. Также имеется возможность перепродажи (но только при согласии банковской организации);
  • Не нужно ждать годами, как если бы Вы покупали первичку. Купил – заехали – живёшь.

По сути, недостаток здесь один единственный. В зависимости от того, на какой срок Вы берёте ипотечный кредит, переплатить придётся от 35 до 300 процентов от начальной стоимости недвижимого имущества. Также могут быть другие платежи:

  • Расходы на страхование;
  • Комиссии;
  • И многое другое.

[2]

К тому же, стоимость квартиры за это время может упасть. Хотя за последние двадцать лет такое происходило лишь однажды, да и то, ценник быстро вернулся на место, после чего продолжил медленно, но уверенно расти.

Причины отказа в банках

Если Вы уже пытались ранее брать кредит или оформляли ипотеку, то могли столкнуться с отказом. Чтобы этого не повторилось мы хотим рассказать Вам об основных требованиях к заёмщику:

  • Возраст 21+ лет;
  • Регистрация, а лучше гражданство РФ;
  • Наличие официального рабочего места;
  • Стаж свыше одного года (чем он больше, тем выше вероятность получить ипотеку);
  • Наличие положительной кредитной истории или, как минимум, никакой – всяко лучше, чем отрицательная;
  • Потребуется и достаточный доход. Он нивелируется в зависимости от региона Вашего проживания;
  • Наличие дополнительного залогового имущества либо представителей может стать плюсом.

Первый этап – поиск. Здесь важно задействовать самые различные ресурсы. Это могут быть:

  1. Риэлтерские агентства.
  2. Доски с бесплатными и не только объявлениями. По типу тех же Авито или Юлы.
  3. Социальные сети (например, в ВКонтакте часто можно встретить группы по недвижимости в Вашем городе или даже требуемом районе).
  4. Специализированные сайты. Региональные и всероссийские.

Также важно одновременно с этим подать документы в банковские организации, чтобы Ваши действия не прошли впустую – возможно, и смысла с поиском заморачиваться не будет, так как ипотеку попросту не одобрят.

Вы должны чётко понимать:

  • Срок кредитования;
  • Размер первого взноса, который у Вас уже есть на руках;
  • Расходы на оформление договора, закладную, страховку;
  • Схему выплаты кредита (их существует несколько и у каждой свои особенности, на досуге обязательно изучите);
  • Разницу между желаемой и реальной переплатой на условиях ипотечного кредитования.

Как только заявка будет одобрена, можно начинать встречи с людьми, продающими квартиры. Как правило, при выборе одного из вариантов, оставляется задаток в размере 5-10 процентов от всей суммы. Это гарантия того, что Вы «не соскочите». Его необходимо нотариально заверить, чтобы и продавец не пропал. В случае отказа со второй стороны также прописываются свои условия. Например, возврат задатка в двойном размере.

Пошаговая инструкция: действуем без промедлений

Начинается самое интересное – приобретение. Как правило, данный процесс занимает порядка двух-трёх недель. Изредка затягивается до месяца. Но это только в том случае, если Вы уже успели:

  1. Найти жильё.
  2. Договориться с собственником.
  3. Получили согласие от банка.

Вы уже сейчас должны чётко понимать то, сколько и когда придётся платить банку. Отнеситесь к этому максимально серьезно и подумайте над всевозможными вариантами развития событий.

Выбираем банк-кредитор

Ипотечные кредиты выдаются множеством российских банков от Сбербанка до Альфа Банка и других. При выборе следует ориентироваться на следующие факторы:

  • Процентная ставка;
  • Срок кредитования;
  • Размер первоначального взноса;
  • Дополнительные платежи (если имеются);
  • Репутация организации (если это Сбер или Альфа, то можно об этом пункте и вовсе забыть).

В большинстве своём людям приходится сталкиваться со следующими условиями:

  1. Ставка от 9,5 до 13 процентов годовых.
  2. Первоначальный взнос от 10-ти процентов (чаще всего – больше).
  3. Срок кредитования до 15-30 лет. В порядке исключения можно встретить банки и с 30-тилетним сроком кредитования.

Обязательно изучите сайты банков либо сходите в филиал и поговорите о наличии программ для молодых семей. Они существуют, но о них редко говорят, потому что банку выгоднее «впарить» Вам обычную ипотеку с повышенной ставкой.

Оцениваем недвижимость

Сразу отметим, здесь без профессионального оценщика не обойтись. «На глаз», сравнения аналогичных предложений по сайтам самостоятельно и другие подобные варианты – мимо. Тем более, от суммы, указанной в отчёте зависит размер окончательного кредита.

В зависимости от того, в каком городе Вы проживаете, услуги оценщика могут обойтись от 6 до 40 тыс. руб.

Собираем необходимые документы

Их достаточно мало, поэтому данный процесс много времени не отнимет. Вам потребуются:

  • Копия трудовой книжки;
  • Справка с места работы, где будет указан Ваш заработок за последние 6-12 месяцев;
  • Отчёт от оценщика;
  • Подтверждение наличию доп. доходов (если таковые имеются);
  • Расширенная выписка из ЕГРН;
  • Технических план квартиры из БТИ с экспликацией;
  • Копия Вашего паспорта;
  • Копия паспорта продающей стороны;
  • Копия документов на недвижимость.
Читайте так же:  Можно ли сменить название ооо

Если квартира продаётся человеком, состоящим в законном браке, в обязательном порядке будет запрошена согласие второй стороны (важно, чтобы оно было заверенным нотариально).

Заключаем кредитный договор

Здесь как таковая инструкция не нужна – в банке Вам всё более чем подробно объяснят. Однако, на определённые пункты кредитного договора внимание обратить всё же следует. И это:

  1. Адрес квартиры.
  2. Чисто комнат.
  3. Общая площадь.
  4. Реквизиты обеих сторон.
  5. Наличие иных обязанностей с Вашей стороны.
  6. Условия, при которых кредитную ставку могут повысить.
  7. Пени, штрафы и прочее на тот случай, если платежи будут поступать не вовремя.

Так что, будьте внимательнее. Одна единственная ошибка может стоимость Вам немало денег. Даже, если она была допущена неумышленно.

Оформляем договор купли-продажи

Вот мы и приступили к самому основному, совсем скора квартира станет Вашей собственностью. Как только все нюансы были согласованы, Вы можете приступить к данному этапу. В договоре должно содержаться следующее:

  • Данные всех сторон;
  • Чёткое описание квартиры, а также документы, подтверждающие право на собственность (пока что речь о продавце);
  • Стоимость сделки;
  • Обязанности сторон;
  • Права сторон;
  • В каком порядке будет производиться расчёт (необходимо сослаться на договор по ипотечному кредитованию);
  • Ответственность обоих сторон.

Вы можете составить договор как в обычной письменной форме, так и нотариуса, попутно заверив его. В последнем случае будут дополнительные траты – безвозмездно никто такого делать не будет.

Регистрируем сделку, передаём деньги и получаем квартиру

  • Регистрируем договор в Росреестре, для этого придётся оплатить государственную пошлину в размере двух тысяч руб.;
  • Оформляем выписку из ЕГРН, чтобы убедиться, что квартира перешла в Вашу собственность;
  • Переводим кредит, отдаём его лично в руки и так далее – на Ваше усмотрение.

Как видите, покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке с нашей пошаговой инструкцией не представляет совсем ничего сложного. Более того, этот процесс может отнять значительно меньше времени, если Вы будете делать всё в темпе, без лени со своей стороны.

Порядок продажи квартиры по ипотеке

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Несоответствие дохода граждан и стоимости жилья приводят к тому, что семьи и одинокие люди все чаще приобретают квартиру не за собственные средства, а на заёмные. Такая тенденция сохраняется и за счет понижения процентных ставок на кредиты и государственные программы поддержки. Но если для покупателя квартиры или дома такая возможность является явным преимуществом, то вот порядок продажи квартиры через ипотеку для продавца имеет некие риски и особенности. И далее представлена пошаговая инструкция купли-продажи при привлечении банковской ссуды, изучены риски продавца при заключении сделки.

Особенности возникновения жилищного займа

Само понятие «ипотека» подразумевает не кредит, а залог. Именно поэтому при получении ипотечного займа в банке приобретаемое имущество или недвижимость, уже находящаяся в собственности, выступают гарантией возврата средств финансовому учреждению. На квартиру накладывается обременение. Оно ограничивает владельца в возможностях распоряжаться объектом: продавать, передавать в собственность, дарить, сдавать в аренду.

Ипотечный кредит может возникнуть в нескольких случаях:

  1. Сам застройщик предоставляет покупателю ссуду на покупку объекта. По договору приобретения квартира до момента полного погашения долга остается в залоге у строительной компании. Как-только покупатель погасит долг, то жилая площадь перейдет в собственность покупателя.
  2. Сделка заключается между двумя физическими лицами, один из которых и предоставляет возможность второму субъекту осуществить покупку в кредит.
  3. Покупатель жилья обращается в банк и берет ссуду. Приобретаемый объект становиться залогом финансового учреждения. Залог подлежит обязательному страхованию, а также регистрации в Росреестре.

Справка: Ипотека предполагает не только предоставление денег на приобретение жилья. Любой заём для физических и юридических лиц, который предоставляется под залог активов, называется ипотекой.

Более распространённый в России именное третий вариант. Специфика в том, что не так сложно продать квартиру покупателю с ипотекой, существует специфика проверки объекта со стороны банка и передачи денег по договору.

Как происходит продажа объекта по ипотеки

Сразу стоит отметить, что продавцы бояться реализовывать собственность на рынке. Они считают, что есть множество специфических вопросов, которые решить самостоятельно нельзя. Поэтому граждане обращаются к посредникам – риелторам, которые дополнительно взимают плату за свои услуги. Но при желании каждый субъект может учесть все особенности и реализовать квартиру без дополнительных затрат.

Общий порядок продажи квартиры по ипотеке состоит из нескольких этапов:

  1. Предварительный этап — выход на рынок, поиск покупателя.
  2. Подписание предварительного договора купли-продажи.
  3. Получение денежных средств или гарантий по поводу дальнейшей оплаты.
  4. Подписание основного договора купли-продажи.
  5. Получение покупателем денежных средств после завершения регистрации ипотеки.

Относительно первого этапа, то здесь не сложные действия. Покупателю достаточно определиться со стоимостью реализации, определить вариант продажи – с привлечением посредника или без. При необходимости заключить договор на оказание услуг с агентством недвижимости. На этом этапе происходит поиск покупателя, а также подготовка необходимых для сделки документов.

Справка: При привлечении риелтора величина затрат продавца увеличивается за счет уплаты комиссии в размере 1-3% от стоимости сделки. По факту, такую комиссию может полностью оплачивать одна из сторон процесса, а могут уплачивать затраты оба участника поровну.

Какой список документов должен подготовить продавец, перед тем, как продать квартиру под ипотекой:

  • паспорт. Необходимы паспорта всех собственников, которые указаны в выписке ЕГРП;
  • кадастровый паспорт. При этом в документе должны быть отражены все изменения с жилым пространством, в частности, перепланировка;
  • технический паспорт на квартиру;
  • документы, подтверждающие право собственности. Необходимы все бумаги: дарственная, завещание, выписка с ЕГРН, договора купли-продажи и т.д.;
  • справка о составе семьи. Она должна представить информацию о том, кто прописан в документе.

Важная информация: Дополнительно в обязательном порядке необходима бумага, подтверждающая оценочную стоимость объекта. Оценку должен проводить только аккредитованный специалист с лицензией. Но банк, в котором оформляется ипотека, будет рекомендовать конкретных оценщиков. Поэтому заранее не стоит самостоятельно обращаться в оценочную компанию

Следует сказать, что в последнее время налоговая инспекция очень внимательно относится к тем операциям, которые проводятся именно по оценочной стоимости. рекомендовано проводит продажу по кадастровой цене. Допустимо заключать договор купли-продажи на сумму, которая на 20-30% отличается от кадастра.

Читайте так же:  Сколько стоит создать интернет-магазин

Предварительный договор купли-продажи:гарантия оплаты

Продать квартиру по ипотеке (пошаговая инструкция была представлена ранее) можно только на основании договора. Он будет подписываться дважды: один раз в качестве предварительного согласования нюансов, а второй – уже в качестве подтверждения сделки.

Главное при подписании предварительного и основного договора – это учесть в нем варианты оплаты сделки. Существует два варианта:

  1. Безналичный расчет только после регистрации сделки. В таком случае продавец получит средства только после того, как договор купли-продажи будет зарегистрирован в Росреестре и будут изменены владельцы жилья. Деньги перечисляет сам банк, который и выступает гарантом.
  2. Банковская ячейка. Кредитор выдает средства своему клиенту и тот сразу же помещает их в банковскую ячейку. Доступ к такой ячейке открыт только продавцу. А открывают такой доступ только после того, как завершиться оформление.

Вне зависимости от выбранного варианта, реализовать оплату можно при наличии документов, подтверждающих факт завершения сделки – выписка с ЕГРН с внесением нового собственника, зарегистрированный договор в МФЦ или Росреестре.

Когда предварительный договор подписан, ипотека одобрена банком, залог зарегистрирован, то тогда подписывается уже основной договор и происходит подача документов на регистрацию в Росреестр. Одновременно может быть осуществлена и оплата.

Продажа ипотечной недвижимости

Квартира на рынке мож ет продаваться, будучи уже в залоге у банка. Ситуация возникает тогда, когда изначально продаваемый объект приобретался владельцем по ипотеке. Заёмщик не вернул деньги банку, но при этом выставил залоговую недвижимость на продажу. И если квартира будет приобретаться покупателем за собственные средства, то будет действовать упрощенная процедура купли-продажи. В таком случае пошагово продать квартиру в ипотеку можно так:

  1. Настоящий владелец жилья идет в банк и получат справку с общей суммой задолженности.
  2. Между продавцом и покупателем подписывается предварительный договор, в котором четко прописывается алгоритм оплаты: сначала перечисляется задаток, равный величине долга по займу, а уже после приобретения остаток.
  3. Продавец, получив денежные средства, погашает задолженность. Банк снимает обременение с жилой площади.
  4. Покупатель оформляет в собственность недвижимость. Продавец получает остаток денежных средств.

Справочная информация: На практике используются банковские ячейки, в которых хранятся деньги. Как только обременение снимается, и продавец передает право собственности, банк предоставляет доступ к ячейки продавцу.

Риски для продавца

Сказать, что субъекта, который реализовывает на рынке объект, ждут большие риски, нельзя. В большинстве случаев риск состоит только в потере времени, если клиент начал собирать документы, ждать оформления, а по факту банк отказал в выдаче ссуды. При таком варианте можно потерять других потенциальных приобретателей.

Таким образом, зная особенности реализации квартиры с использованием ипотеки, каждый субъект может самостоятельно продать объект. Не стоит бояться заключать договора с теми гражданами, которые не имеют собственных средств, а привлекают ссуду. Для самих же покупателей ипотека позволяет минимизировать риски мошенничества, поскольку банк всегда тщательно проверяет объект прежде, чем выдать заём.

Остались вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

Видео (кликните для воспроизведения).

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Источники


  1. Иконы из собрания Церковно-археологического кабинета Московской Духовной Академии. — М.: PeNates-ПеНаты, Московская Православная Духовная Академия, 2015. — 32 c.

  2. ред. Суханов, Е.А. Том 1. Гражданское право. Общая часть; М.: Волтерс Клувер; Издание 3-е, перераб. и доп., 2013. — 720 c.

  3. Ошо Зрелость. Ответственность быть самим собой / Ошо. — М.: СПб: Весь, 2013. — 185 c.
  4. Малько, А. В. Теория государства и права. В вопросах и ответах / А.В. Малько. — М.: ЮРИСТЪ, 1999. — 272 c.
Покупка квартиры в ипотеку (вторичка) пошаговая инструкция
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here